Рынок вторичной недвижимости в Ростовской области сталкивается с тревожной новой тенденцией: пожилые продавцы квартир после завершения сделок начинают судебные разбирательства, утверждая, что стали жертвами мошенников, и требуют вернуть свои квартиры. Одним из резонирующих случаев стало дело Ларисы Долиной: после продажи своей квартиры она подала иск на аннулирование сделки, заявив, что находилась под влиянием мошенников и не собиралась продавать жилье. Суд встал на сторону артистки, вернув ей квартиру, а покупательница осталась без жилья и денег. Этот случай получил название «схема Долиной» и стал предупреждением для рынка: даже формально «чистая» сделка может быть оспорена.
Как пояснил адвокат из Ростова Михаил Ревякин в интервью ИА «ДОН 24», заявления пожилых людей о мошенничестве сами по себе не являются основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
«Оспорить сделку можно только при подтвержденной недобросовестности покупателя, – уточняет адвокат. – Ссылка на то, что покупатель якобы тоже мошенник, без доказательств не учитывается. Продавец может использовать это, чтобы оправдать свою оплошность, что является явным злоупотреблением».
На что обращают внимание суды
Согласно словам адвоката, в свете общественного резонанса и судебной практики, признающей покупателей добросовестными и отказывающей в оспаривании сделок, риск при покупке квартиры минимален.
В Ростове, как и по всей России, суд принимает во внимание:
- соответствие суммы сделки рыночной стоимости квартиры,
- факт оплаты жилья покупателем,
- наличие у него собственных средств для покупки,
- способность продавца осознавать значение своих действий.
Фотографии и видеозаписи состояния квартиры имеют значение только в случае, если покупатель проводит ремонт: тогда он может требовать возмещения затрат, если сделка будет отменена.
«Фотофиксация состояния квартиры имеет значение только в том случае, когда покупатель производит после этого ремонт. В этом случае от продавца он может потребовать возмещения своих затрат, если квартиру у него отберут», – добавляет адвокат.
Что сделать до подписания договора купли-продажи
Что касается действий до подписания договора купли-продажи, то ранее пенсионеры редко обращались в суд с психиатрическими доводами. Чаще это делали их родственники при жизни или после смерти пенсионеров, утверждая, что их близкий не понимал значение подписываемого договора. Как отмечает Михаил Ревякин, суды основывались на заключении судебно-психиатрической экспертизы, которая могла опираться лишь на медицинские документы с психиатрическим диагнозом. В отсутствие таких диагнозов подтвердить невменяемость было практически невозможно.
«Аналогично и с «обманутыми бабушками»: при добросовестности покупателя оспорить сделку можно только при доказанном отсутствии понимания продавцом сути договора. Однако сейчас появилась опасная практика, когда невменяемость подтверждается лишь заявлением продавца», – отмечает адвокат.
Он рекомендует покупателям перед заключением сделки запрашивать у продавца справку о том, что тот не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, а также получать расписку о том, что продавец не находится под влиянием мошенников. Дополнительно стоит сделать видео- и аудиофиксацию процесса заключения договора.
«Недавно мы с мужем были у нотариуса для оформления передачи квартиры. Нотариус задал много уточняющих вопросов, интересовался, не нахожусь ли я в состоянии алкогольного опьянения и нет ли давления со стороны третьих лиц. Это начали спрашивать после громкого дела Долиной», – рассказывает ростовчанка.
«Когда мы продавали квартиру мамы в сентябре, нам задали лишь один вопрос: в здравом ли уме и трезвой памяти мы находимся», – добавила она.
По словам Михаила Ревякина, заявление продавца о компенсации покупателю по 2000–3000 рублей в месяц при отмене сделки не имеет юридической силы и не может повлиять на решение суда.
«Это никак не поможет восстановить права покупателя, который лишился недвижимости и заплатил несколько миллионов», – заключает адвокат.
Адвокат также подчеркивает важность проверки наличия у продавца средств для приобретения нового жилья, особенно в ситуациях, когда квартира продается с целью покупки другой недвижимости.
«Необходимо убедиться, что у продавца есть достаточно средств для завершения сделки, например, от продажи другого дорогостоящего имущества или снятия денег из банка. Утверждение о том, что у меня дома «под подушкой» лежит несколько миллионов рублей, может вызвать сомнения у суда», – отмечает Ревякин.
В договоре купли-продажи следует обязательно указывать реальную стоимость квартиры.
«Нотариальное удостоверение сделки не является абсолютной защитой от признания договора недействительным. Нотариус подтверждает лишь личность и дееспособность сторон, но не более того. В практике нашей компании примерно 30% оспоренных договоров имели нотариальное удостоверение. Таким образом, хотя нотариальное удостоверение и усиливает сделку, оно не гарантирует ее безопасность», – добавляет Михаил Ревякин.
Ситуация с недвижимостью Ларисы Долиной привела к парадоксу: чтобы приобрести квартиру у пенсионера, покупателю необходимо собирать досье не на саму недвижимость, а на самого продавца. Это печальная, но новая реальность рынка, возникшая в результате злоупотреблений. Теперь покупатель не может оставаться пассивным. Если раньше его роль заключалась лишь в вложении денег, то сейчас ему приходится действовать как следователю, предвосхищая возможные иски и собирая неопровержимые доказательства в свою пользу: о ясном уме продавца, отсутствии давления и реальности платежа. Бдительность и документальная фиксация каждого этапа сделки становятся залогом спокойствия при покупке жилья.
Источник, фото: https://don24.ru/rubric/eksklyuzivy/shema-dolinoy-v-rostove-kak-obmanutye-babushki-cherez-sud-zabirayut-obratno-prodannye-kvartiry.html
